Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà: cần theo Bộ luật dân sự hay Luật Nhà ở
12:29' 6/11/2007

Sự khác biệt giữa Luật Nhà ở (LNƠ) và Bộ luật Dân sự (BLDS) về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua tiếp tục là đề tài thảo luận của nhiều chuyên gia cấp cao.



Ưu tiên cho luật chuyên ngành

 

Ông PHAN TRUNG LÝ, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội:

 

Khi làm LNƠ, Quốc hội đã xem xét, cân nhắc tới các quy định tương ứng của BLDS và cố gắng đưa ra được những quy định hợp lý nhất. Cho nên, dẫu có sự khác nhau thì cũng đừng hiểu là hai luật “đá” nhau.

 

Cần lưu ý LNƠ là luật chuyên ngành. Trong việc thực hiện pháp luật thì phải theo luật chuyên ngành, nhất là khi luật đó được ban hành sau nên có giá trị hơn.

 

Bà HOÀNG QUÝ HẰNG, Chuyên viên vụ Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp:

 

Đồng ý là khoản 2 Điều 439 BLDS có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Song tài sản thì gồm có rất nhiều thứ. Thành thử, đối với nhà ở thì phải theo LNƠ vì đó là luật chuyên ngành. Mặt khác, Điều 168 BLDS cũng đã quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tính ra, việc LNƠ quy định thời điểm người mua được công nhận quyền sở hữu nhà chẳng phải là “trường hợp pháp luật có quy định khác” hay sao?

 

Theo thực tế áp dụng pháp luật ở Việt Nam và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, các cơ quan chức năng cần ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành.

 

Lại nữa, không thể cho rằng BLDS có giá trị pháp lý cao hơn LNƠ vì cả hai đều là những văn bản được Quốc hội ban hành.

 

Giáo sư, tiến sĩ LÊ HỒNG HẠNH, Viện phó Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp:

 

Nếu cùng quy định về một lĩnh vực mà có sự xung đột, không thống nhất giữa luật chuyên ngành và luật chung thì phải theo áp dụng luật chuyên ngành. Ngoài nguyên tắc này, còn có nguyên tắc luật nào ban hành sau hành sau thì phải ưu tiên áp dụng luật đó. Như vậy, khi LNƠ được ban hành sau và lại là luật chuyên ngành thì phải thực hiện theo LNƠ.

 

Nếu có sự xung đột, không thống nhất giữa luật chuyên ngành và luật chung thì phải áp dụng theo luật chuyên ngành.

 

Nghị quyết thi hành BLDS có quy định rõ trong trường hợp luật chuyên ngành không có quy định thì mới áp dụng những quy định chung của BLDS. Ở đây, luật chuyên ngành là LNƠ đã có quy định rõ ràng thì phải áp dụng LNƠ.

 

Để xảy ra tình trạng luật ban hành sau không thống nhất với luật ban hành trước là điều không hay. Qua đó thể hiện các nhà làm luật đã không chú ý đến tính thống nhất và kế thừa trong hệ thống pháp luật khi soạn thảo cũng như việc làm luật còn nặng tính cục bộ. Hiện tượng này xảy ra rất nhiều trong hệ thống pháp luật VN, không chỉ là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua như Pháp Luật TP.HCM đã phát hiện. Ví dụ: Luật Kinh doanh bất động sản cũng có một số bất ổn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng… Tôi cũng đã cảnh báo “sự cố” này nhiều lần nhưng không được tiếp thu.

 

Tuy nhiên, dù thế nào đi nữa thì vẫn phải áp dụng luật ban hành sau và luật chuyên ngành.

 

Tiến sĩ NGUYỄN NGỌC ĐIỆN, Trưởng khoa Luật Trường đại học Cần Thơ:

 

LNƠ là luật chuyên ngành nên có lợi thế riêng về nguyên tắc áp dụng luật. Luật chuyên ngành có tính loại trừ một số quy định của luật chung mà cụ thể là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà (loại tài sản riêng biệt) của LNƠ đã loại trừ thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (chung) của BLDS.

 

Bản thân tôi cho rằng LNƠ có những chế định rất phản khoa học. Không chỉ đối với các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, điều kiện thế chấp nhà ở…mà ngay cả việc thế chấp nhà (như được thế chấp nhiều lần nhưng phải cho cùng một chủ nợ) cũng chưa hợp lý, khả thi.

 

Song khi chưa có sự sửa đổi nào thì chúng ta vẫn phải áp dụng theo LNƠ chứ không thể khác hơn.

 

 

Một chuyên viên của Viện Khoa học xét xử, TAND tối cao: Phải theo BLDS vì là “luật mẹ”

 

Khi hai luật vênh nhau thì phải theo BLDS vì đó là luật gốc và cũng vừa mới được sửa đổi, bổ sung. Hơn nữa, cách tính thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định của BLDS chuẩn xác và phù hợp với thực tế giao dịch hơn.

 

Một thẩm phán Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM:

 

Tôi cũng cho rằng nếu BLDS là luật chính thì LNƠ chỉ là một mảng, một nhánh của BLDS. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thì nên áp dụng BLDS.

 

Ông PHẠM NGỌC LIÊN, Giám đốc Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường và Đăng ký nhà đất Tp.HCM:

 

Sửa LNƠ cho phù hợp BLDS

 

Theo LNƠ, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở khâu này, chủ sở hữu sẽ không thực hiện được các giao dịch đòi hỏi phải có giấy chứng nhận như thế chấp, góp vốn, cho thuê… Điều đó có nghĩa là nếu chỉ dừng lại ở việc công chứng hợp đồng, pháp luật đã có thể bảo vệ cho người mua với tư cách là chủ sở hữu. Nhưng nếu muốn thực hiện các quyền lợi liên quan, người mua phải tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.

 

Điều tôi quan tâm là khi quy định vênh như vậy, pháp luật đã vô tình bỏ qua nghĩa vụ của bên bán. Với cách tính của LNƠ, làm sao ràng buộc bên bán phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất?

 

Để phù hợp với thông lệ giao dịch lâu nay của người dân, thiết nghĩ LNƠ cần được điều chỉnh cho phù hợp với BLDS và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

 

Theo Báo Pháp Luật TP Hồ Chí Minh số ra ngày 10/10/2007

 

Ý KIẾN BẠN ĐỌC VỀ BÀI VIẾT NÀY

Họ và tên : *  
Địa chỉ :  
Email : *  
Ý kiến của bạn : *

Mã bảo vệ :

 

Danh sách bài bạn đọc phản hồi
Bạn : Nguyễn Tiến Việt ( mind_over_matter_xmen@...).Gửi ngày: 10/06/2010
Sự mâu thuẫn giữa hai luật là điều có thể xảy ra, tuy nhiên chúng ta không thể căn cứ vào luật mẹ hay luật nào ban hành sau để đưa áp dụng theo luật đó mà cần phải tính đến tính hiệu quả sau khi áp dụng luật. Việc sửa đổi cũng không phải việc quá khó khăn nên cần phải thận trọng trong việc sửa đổi luật nào cho phù hợp với thực tế, đảm bảo cho việc tác động của luật trong cuộc sống theo hướng tích cực.
Các tin tiếp
Các tin trước
TIÊU ĐIỂM
Xem nhiều nhất